Аренда офисов: ответы на актуальные вопросы

Клиенты агентства недвижимости «Абискон» нередко обращаются к нам с рядом вопросов, связанных с арендой офисов. Именно поэтому мы собрали в одной статье ответы на самые часто задаваемые из них, чтобы в любое время вы смогли получить информацию по этому поводу.

Нужно ли регистрировать договор?

Аренда офисов помещений требует обязательной регистрации договора, или без этого пункта можно обойтись? Все зависит от того, о каком сроке аренды вы договорились.

Если вы сняли офис меньше чем на год, то можно обойтись без лишних формальностей.
Но для аренды сроком больше года требуется государственная регистрация договора. Иначе он будет считаться недействительным.

Договор аренды офиса осуществляется органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. За прохождение процедуры надо заплатить пошлину, которую устанавливают городские власти. Размер ее зависит от площади арендуемого помещения. Кто из сторон, участвующих в сделке, должен взять на себя эти расходы, в законе не сказано. Поэтому этому надо посвятить один из пунктов договора. Конечно, при желании предприниматель может заняться регистрацией сам. Но это довольно хлопотная процедура, требующая сбора документов в разных инстанциях. Поэтому можно поручить провести ее нашим юристам.

За что ответственен арендодатель?

Самая главная обязанность арендодателя — передача помещения арендатору. Поэтому надо добиться, чтобы договор аренды под офис включал в себя указание конкретного срока, в течение которого помещение будет полностью передано в использование. На случай срыва договоренности по вине арендодателя предусматривается уплата штрафа.
Не менее важно получить помещение в пригодном для использования виде, поэтому необходимо достоверно описать состояние помещений в акте передачи помещения, который подписывают арендатор и арендодатель. Это позволит избежать последующих разногласий.
Кроме того, важно, чтобы офис нормально снабжался водой, теплом, электроэнергией, чтобы обеспечивалась исправность всех инженерных систем здания, ремонт стен и крыши, вывоз снега и мусора. В интересах арендатора возложить соответствующие обязанности на арендодателя и отдельно оговорить это в договоре.

Какие пункты должны быть в договоре?

В первую очередь надо описать предмет договора. В нашем случае аренда под офис предполагает, что это недвижимый объект, относительно которого достигнута договоренность. Что нужно указать?

Официальный адрес. Он должен соответствовать адресу, указанному в выписке из техпаспорта БТИ по форме 1а и в свидетельстве о государственной регистрации прав, которое выдано собственнику.
Характеристика (этаж, номера комнат, общая площадь). Эти сведения также должны точно соответствовать выписке из технического паспорта БТИ.
Состав помещения (номера и площадь комнат, которые в него входят). Описывается в соответствии с экспликацией БТИ.
Поэтажный план с обозначением конфигурации помещения, подписанный сторонами и заверенный печатями.
Перечень документов, предоставляющих арендодателю право владеть и распоряжаться помещением.
Если осуществляется аренда офиса с мебелью, то описывается вся мебель, имеющаяся в наличии.

Что будет, если у арендодателя нет документов?

Эта организация не имеет права сдавать помещение в аренду. Будьте бдительны!
Государственная регистрация арендного договора невозможна, он не вступит в силу.
Арендатор будет выселен из занимаемого помещения. Но деньги, уплаченные за аренду, исключая аванс, возвратить не удастся.
Налоговики посчитают необоснованным включение арендных платежей в расходы, уменьшающие налоги. Придется доплачивать налоги задним числом, платить штраф и пени.

Что значит «помещение сдается в субаренду»?

Это означает, что арендодатель сам арендует помещение у собственника или лица, уполномоченного собственником. Без их согласия он не имеет права распоряжаться этой недвижимостью. И поэтому, чтобы сделка была законной, необходимо иметь следующие документы: — договор аренды между арендодателем и собственником помещения (уполномоченным им лицом): — документ, который содержит согласие собственника (уполномоченного им лица) на сдачу помещения в субаренду.

Срок субаренды не должен превышать срока аренды. Если договор аренды прекращается досрочно, автоматически прекращается и действие договора субаренды. Однако у субарендатора возникает право напрямую арендовать помещение у собственника или уполномоченного им лица. Причем на тех же самых условиях, что содержал прекращенный договор.

Если у вас остались еще какие-то вопросы, мы всегда будем рады ответить на них в рамках бесплатной консультации.